碧桂园的这个新盘由于有着大虹桥的概念，而且还是正宗的虹桥主城范围内，理所应当地成为了红盘之一，之前开盘两次全都抢光，当然卖得好是一回事儿，差强人意的地方还是很多的。

房子：小高层顶底复式，愣是吹牛成了叠加

要知道容积率如果到了1.6以上，就几乎没有可能通过高低配弄出真别墅，联排别墅哪怕只做一排都很难，就连假别墅叠加都极难配出多少来。

作为业内，白首肯定是先看硬性技术指标、再看广告吹牛包装嘛，这个楼盘的容积率是1.8，标标准准的小高层楼盘，看了一眼他们的广告，惊讶写的是叠加，特地仔细看了看，哎呦喂，原来以为8层高也敢说是洋房、叠加也敢说是别墅、35%公共绿化面积里面用珊瑚树绿篱围一块说是你们家院子，这已经算是不要脸到极限了，没想到被刷新认知了。

典型楼栋为例，总高10层，3~8层是常规单层户型格局，特别之处就在于1楼2楼打通、9楼10楼打通。不就是早已出现了几十年的底楼复式、顶楼复式吗？啥时候也能算是叠加了？

（图片来源于网络）

叠加本来就是一个伪别墅概念，总高10层的都来蹭这个别墅概念就有点过分了。

而且中间的3~8层算是什么？叠加里的中叠？可这还是单层的……

哪怕买的是1+2楼的所谓下叠，出门吹牛我们家买了别墅，人家过来一看，一栋整整有10层的小高层，你告诉我买了个别墅？人家嘴上不好意思说，但要憋住笑可不容易啊。

不过客观来说，户型倒是做的还不错的，都是市场主流同面积段的经典户型，没啥瑕疵，毕竟也是超大规模的开发商，做户型还是很有经验的。

至于社区和园林么，1.8的容积率，小高层，兵营式排布，栋距不会很大，园林既弄不出大尺度的集中绿化，也弄不出曲径通幽，按照碧桂园的风格，也不会花钱买奇花异草、珍贵苗木，社区和园林不会太出彩，常规水平，不差劲也不优秀。

（图片来源于网络）

资源，最薄弱的是学校，赶着读书的就别买了

所谓的周边名校众多是些啥呢？上海美国学校、英国学校、上海新加坡国际学校、台商子女学校，白首就问一句话，买这个楼盘的人有哪个有这些国家的护照？这几个国际学校哪怕就在隔壁也没用啊。光看广告和说词，能吓得你腿软，但仔细想想，其实学校压根就没有。

再看公立的，周围一圈看了半天，所有已建成招生的公立中小学没有一个有大概率成为对口的——就现在这几个公立的，真要对口那就更对不起孩子了。

上海滩任何一个住宅社区，总归会划入一片公立学区的，很多还是片内好几个学校、要摇号的。

（图片来源于网络）

那么这个楼盘未来的学校在哪里？还在荒草里。

年闵行区与华师大签了个协议，要在挂着南虹桥名义的华漕镇、建造大大小小从幼儿园到中学的7个学校。现在什么状态呢？7个学校中最早的2个，华师大新虹桥实验幼儿园南园、华师大新虹桥实验小学，今年，年的二季度，开工，今天还在三季度的第二个月。

华师大挂名，听着挺来劲儿吧？毕竟华师大二附中在上海滩，那可是顶流天团，高考进同济大学，那都属于班级里倒数的。

那么对于华漕“华东师范大学闵行新虹桥基础教育实验园区”的预期应该怎样呢？这样想想，1个镇里面能搞7个新的……大家应该知道锦江小礼堂和锦江之星的差别吧？

（图片来源于网络）

交通：驾车非常方便，地铁指望不上

驾车的路线，大家看一眼地图就知道了，主干道纵横交叉就在旁边，东南西北，去哪里都方便。

不过地铁就有点尴尬，最近的地铁站点是距离楼盘2公里不到点的13号线季乐路，青壮年步行至少20分钟，对了，13号线是刚刚获批的……

（图片来源于网络）

白首观点

前两批已经卖完了、还有第三批，买吗？买，坚决买。

虽然柏悦前湾现在来看有诸多的不尽如人意，甚至说，以现在板块内的二手房价，要说一二手价格倒挂，实在来说，并没有。是的，并没有价差。

一句话，别以为打着“同在虹桥主城片区”的概念，就拿老牌市区长宁、和有虹桥城市副中心的徐泾来对比价格。

（图片来源于网络）

那么现在没有差价，为什么要买？因为未来“虹桥主城片区”房龄新的楼盘，还是很稀缺的。

首先，北虹桥、东虹桥这两片，没有任何形式的新增住宅。

新增住宅全都集中在南虹桥（闵行华漕镇）和西虹桥（青浦徐泾镇）。

不要以为这就会有密集新盘出来、冲量放水、供大于求，不会，仍然会是供不应求，因为：

按照规划，从年到年，整个虹桥主城片区新增住宅总量万㎡，其中万㎡为租赁房、万方为动迁安置房，只有剩下万㎡是给商品房的。

万㎡是什么概念？按照1套㎡来毛估估，也就是2万4千套，按照中型社区0套来算，也就24个楼盘，平均2年3个，也包括了今天聊的柏悦前湾。

但虹桥的吸引力可是大大大的，2年3个肯定不够新增购买力来吃的，现在的新盘，在未来10年内都是次新房，比现在房龄15、20年的二手房有明显的房龄优势，买不到新盘的就会考虑这种次新的，所以中长期必然会涨嘛。

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