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颠覆你对叠墅的想象。

楼市大脑No.

有趣的楼市规律有用的买房建议

嘉宾丨付伟仁恒置地沪杭公司总设计师

入杭两年的仁恒置地，已经在杭州落地了三个项目，每一个都在产品上做了大量探索。位于之江新城的珊瑚世纪，是仁恒在杭州又一个代表楼盘，在这个楼盘身上，我们看到了仁恒对于叠墅生活的重新定义。

比如，上叠也可以有花园般的露台，而且必须和客厅相连；为了私属感以及出入方便，每一户叠墅都要有私家电梯；改变传统的空间动线，使上下叠的静区相连……「发明家」般的产品创新，都出现在珊瑚世纪的叠墅中。所有做叠墅的楼盘，都应该来看一看珊瑚世纪。

◆裘维维：你对叠墅的印象是怎样的？下叠带花园，上叠有露台，各取所好，这是传统叠墅的样子。仁恒置地在之江开发的珊瑚世纪，却完全颠覆了传统叠墅的样子。

仁恒是家很特殊的房企，简单概括的话，它特别在乎住户的生活感受。在整个房地产行业，少数有追求的房企会用20%的楼盘去努力引领行业变化；在仁恒，这个数字是反过来的，仁恒在杭州的每一个产品都是「孤品」，在之江的珊瑚墅尤其是。

珊瑚墅颠覆了哪些传统认知？有请产品官——仁恒置地沪杭总设计师，付伟先生。

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·珊瑚世纪的独创性：上叠也要有花园·

◆裘维维：付总，如果这是你家，你会怎么布置这个花园？

◆付伟：如果这是我家，我会把它打造成一个英式的秘密花园，在做这个项目之前，我特地去伦敦看了一套豪宅。

它也有一个露台，比珊瑚世纪的小一点，上面种满了各式各样女主人喜欢的鲜花，还有一个小的酒吧，很舒服很惬意。这种花园就是真正想要的生活状态，比较少，而且还可以自己定制。

◆裘维维：我特别喜欢我一个朋友的家，她家也有这么一个大露台，而且还是在一个高层住宅里。她特别会打理，就像你描述的那种场景——一个茶桌，边上一圈鲜花，每一寸角落全是四季不同的鲜花，有时候还摘两朵来送给你。

这才叫生活，想想自己家只用来晾衣服的阳台，有时候就很惭愧。

?珊瑚世纪上叠客厅花园样板房实景

◆付伟：还有一个就是它够宽、够深，最早在做这个产品的时候，就跟蒋愈（gad总设计师）在探讨，我们能不能把这个露台做得深一点，最好看上去不是个露台，而是个花园。

而且你看，客厅的窗户是经过设计的，如果按低成本来打造，一定就是四扇窗，而现在就可以把最核心的景观留下来。

◆裘维维：等于是沙发的宽屏。

◆付伟：没错，沙发对着的这个位置，一定是最核心的，两边拉开了以后，两条通道都可以直接到外边的花园，无缝连接。

◆裘维维：这个你提醒我了，就是吃完饭，可以从餐厅过去；如果在沙发这里，就从客厅过去。整个动线很齐整，怎么都不用绕。

◆付伟：实际上就是让你任何时候，都能和花园有一个非常良好的互动。

?珊瑚世纪上叠客厅实景

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·用度视角，延伸客厅视觉层次·

◆付伟：我不太喜欢这个窗帘，为什么呢？我是花了很多力气把这个转角弄出来的。

◆裘维维：如果这是墙的话，直接从那边延伸过来就好了，花的也是普通价格。

◆付伟：比如我们坐在沙发上看出去，有了这个转角，花园的这种感觉就延伸过来了。我们的端头户型，一定要创造度的这种感觉。

◆裘维维：不能浪费掉。

?珊瑚世纪叠墅效果图

◆付伟：现在我们可以看到城市的景观、看到楼下的花园，近处能看到自己的花园，它有一个景观的层次感。

当你在家里面喝茶或者看书，你会感觉视线很宽阔，能够延伸视觉感。

◆裘维维：好多人都会忽视这个角，一般开发商就直接把墙拉过去了，原有的条件就都浪费掉了。

◆付伟：因为更难实现，也要花更多成本。

◆裘维维：但主要是花心思，包括露台其实也是心思。

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·珊瑚墅的每户都有私家电梯·

◆裘维维：仁恒来杭州的时间其实不长，但是就这两三年的时间，就树立起自己非常牢固的品牌地位。

先是前湾国际社区，我们能看到的样子，是3万左右楼盘里难得的品质感；然后在南星桥也就是杭州的豪宅区，用7万售价的仁恒滨江园告诉大家，仁恒在产品上的那种功力；现在我们在珊瑚世纪能够看到仁恒的另一种态度，就是对用户使用感受的讲究。

仁恒等于重新定义了上叠，我们可以用几句话先概括一下：

第一，它的客厅颠覆了你的想象；第二，它的生活动线颠覆了你的想象；第三，它创造出的那种场景感，是你此前没见过的。

?珊瑚世纪叠墅效果图

◆裘维维：以前我们看上叠，肯定是冲着露台去买的，但是露台仅仅是露台，在珊瑚墅里，这个露台可以变成一个花园。怎么做到的？

关键点在于，它是客厅外边的大露台，传统的上叠，露台基本在主卧外边。

◆付伟：那就可以说说，我们最早设计珊瑚世纪初始的一些故事。

我们刚刚拿到这个项目的时候，在杭州也看了一些叠墅，其实做得都挺好的，但是根据我们自己对叠墅的体会，发现有几个痛点解决不了。

第一个痛点就是竖向电梯的问题。我们的地下室虽然是一层的，但是它层高特别高，其实这地下室就相当于两层；如果是上叠的话，还要跨下叠的两层，所以它的竖向空间其实是很长的。

像家里有老人的话，如果没有一个私家电梯，使用起来会很不方便。我们也看到市面上很多叠墅是有电梯的，但都不是在自己家里面。

◆裘维维：大量都是公共的。

◆付伟：对，这样在户内使用就很不方便，所以我们一定要在户内有一个私家电梯。像这一个小单元里面一共是8户，每一户都有自己的电梯。

这一点是比较难的，我们想了很多办法才把它实现。

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·仁恒的第三境界：实现内部空间交互的最大化·

◆付伟：第二痛点是什么呢？就是我们传统的叠墅，客厅层露台比较小的问题。

◆裘维维：顶楼可能有露台。

◆付伟：对，顶楼有个很大的露台，然后客厅层有个阳台，这就会在上叠使用方式上有一些遗憾。比如说一开电梯门，怎么还是一个公寓房的感觉，因为前面只是个阳台。

除此之外，传统三楼的客厅层，到屋顶的露台，中间还会加一个卧室层，要上到屋顶就得上两层楼梯。这其实是很累的，而且联系不够便利。

◆裘维维：所以大量屋顶露台就等于废弃在那了，使用效率很低。

?珊瑚世纪上叠屋顶露台样板房实景

◆付伟：没错，所以我们在做设计之前，就想象了一些空间。

比如家庭聚会，一些亲朋好友周末过来玩的时候，小朋友咚咚咚就从楼梯直接跑到屋顶上去了，爸爸妈妈在客厅这层花园里交谈的时候，还可以看到孩子在上面，和他们打个招呼。

◆裘维维：客厅的这个花园，和屋顶上的花园是能交互的，但如果隔了两层就没法交互了。

◆付伟：对，一定要有对话，这种对话关系很重要。

?珊瑚世纪叠墅花园实景

◆裘维维：我最近也在思考这个问题，开发商首先会在外立面上进行探索，要讲求颜值，这个过程仁恒早就实现了；其次就是公共园区的探索，强调多代人可以互动，包括下沉式会所的空间设置，仁恒也早就实现了。

现在是不是已经到了第三境界？就是在业主所拥有的室内空间里，也要尽可能实现立体化，以及交互性的最大化。

?珊瑚世纪叠墅实景

◆付伟：其实产品的核心本质，是研究人的行为。那么从人的行为来说，它有不同的角色，每一种角色在家庭生活中有不同的痛点。

比如像我们工作的人，他有来自工作的压力，回家以后有自己的需求；再比如说老人一起住，是一种三代居的模式，就要思考家里老人能得到怎么样的照顾。所有这些内容，都是在这个空间里完成的。

大的社区配套，是在家庭以外的一个空间，它能延展我们的生活空间，但是核心部分，还是在于家庭内部的空间。

◆裘维维：对，如果我买了方，这方最好是怎么讲究怎么来。

◆付伟：是的，考虑这些行为关联性的时候，如何给每一个家庭成员和角色，一个特定的使用空间，能使他很舒服地待在里面，其实就是这样一个关系。

?珊瑚世纪上叠样板房屋顶露台实景

◆裘维维：我觉得有一种感觉是很差的，就是当家里人很多的时候，把自己一个人关进房间里，在外边的人感觉也不好，就觉得你是在躲我，自己的感觉也不舒服。

但是在这儿，我就有一个很好的去处，屋顶露台旁的这个室内空间我觉得太赞了。开心的时候也好，不高兴的时候也好，想跟小孩一起玩的时候也好，或者说父母在外边聊天，你不想孤立他们的时候，这个空间都可以承载，实在太妙了。

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·重构上叠内部空间，上下叠静区相连·

◆裘维维：珊瑚墅的客厅完全颠覆了传统叠墅仍是公寓房的那种感觉，它还把动静的分区也给颠覆掉了。

在传统叠墅里，一楼二楼是下叠，三楼四楼是上叠，以往我们上到三楼肯定是客厅的动区，然后四楼是主卧，包括其他的卧室跟书房，差不多就是这样的一个动线。

但是珊瑚世纪把它倒过来了，这样就会发现静跟静是贴在一起的，动和静又可以有区分，这种重新创造对生活影响是很大的。

◆付伟：因为叠墅和联排生活最大的不同在于，下叠的上面还有一户，这样就会不太可控。像传统的客厅是在三楼，而楼下是人家的卧室，小孩子蹦蹦跳跳怎么办。

◆裘维维：这干扰还是会挺大的。

?珊瑚世纪生活体验馆主卧实景

◆付伟：所以我们就把活动的空间往上抬，这是一个关于噪音的动静问题。

还有一个比较重要的是，我们特别强调视线空间的开敞度，实现一种空中的感觉。比如像新加坡金沙酒店的泳池是在屋顶的一个无边泳池，如果放在二楼，你会有感觉吗？

◆裘维维：没有。

◆付伟：所以我们想把它举上来。这个项目还是比较有趣味的，它在之江旅游度假区，是一个好山好水的地方，只有当视距抬高的时候，你才有可能看到山脉。

◆裘维维：你看，我们现在就能看到山。

◆付伟：对，我们就想尽可能的把公共空间往上抬，因为客厅的活动时间是更多的，这样，更多的家庭成员可以享受到近处、远处不同的景观。抬高后，采光、明亮度各方面都更好。

◆裘维维：其实还是客厅的使用密度高，在家庭中应该是第一用处，然后对明亮度的要求是高的，对视距的要求也是高的，对景观的要求也是高的。

?珊瑚世纪叠墅效果图

◆裘维维：或许你现在对仁恒的感觉还停留在买不到仁恒滨江园，或许也停留在前湾国际社区的打动力上，但是等这些楼盘都交付，尤其等到珊瑚世纪这样的楼盘交付，「仁恒」这两个字，在杭州老百姓的居住口碑中，一定会念念不忘。

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·Y-time运动空间是仁恒楼盘的标配·

◆裘维维：你们的健身房是一个景观健身房，会所里也有儿童泳池跟成人泳池。

◆付伟：而且还有一个更衣室叫「亲子更衣室」，可以让家长陪伴，给孩子换衣服，特别实用。

◆裘维维：这些花的其实都是心思，本来都是要做的事情，但如果不设这个「亲子更衣室」，好多人还是会不方便，比如爸爸带女儿出来可能就不方便了。

?仁恒苏州公园世纪YTIME运动空间的泳池实景

◆付伟：这来自于真实住过的生活体验。

另外像健身房里面，温度很适宜的时候，会所是不开空调的，那么大部分健身房就很闷。

◆裘维维：这方面怎么处理？

◆付伟：全部开窗，在天气比较好的时候，它是有自然通风的，氧气量就很足。很多地下会所是靠新风系统，但其实呼吸是不太舒服的。

这都是来自于真实体验，比如你跑步机跑10分钟，耗氧量会很大，所以要有大面积的玻璃窗，让空气能进来。

◆裘维维：你们会有一个项目不做会所吗？

◆付伟：基本没有。

◆裘维维：就是再小也要挤出来一个。

◆付伟：比如像前湾我们就有一个迷你会所，大概平米，但是前面做了一个很大的下沉花园，还是要给业主一个可以真正生活的空间，那花园做得极为唯美。

◆裘维维：你们做会所就是一个标配。

?珊瑚世纪部分邻里中心实景

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·仁恒产品力定律：从用户感受出发·

◆付伟：我们可以到沙盘来看一下，珊瑚世纪有墅型产品，也有它的公共配套。

园区里提供的，还是仁恒标准工艺的景观体系，面积非常大，边上有一些公共活动空间，到那边是一个儿童活动场地，这些配置一个都没有少。

我们现在看到很多高低配的小区，它是没有公共系统的，没办法把这些功能都放进去。

◆裘维维：我对高低配的理解就是，你牺牲了高层业主的利益，就是不对的，但是如果能够保证高层业主的利益，那就没问题。这块地，主要还是容积率低，所以有条件做这些园区功能。

◆付伟：然后每个角度都是经过精心推敲。这还是蛮花心思的一个项目，每一排都有它的特征点。

◆裘维维：像这排景观就很好，北面跟南面都可以看风景。

◆付伟：这排真的是看山看水。

◆裘维维：现在全杭州都盯着这样一些房子。

?珊瑚世纪部分邻里中心实景

◆付伟：这个邻里中心是仁恒社区配套的模式之一，珊瑚世纪的这套已经有成熟打法了。

政府现在每次拍地的时候，所给的社区配套大概都是在三到五千方之间的一个面积，加上商业和会所配套，我们会做一个整合。

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·杭州值得买的房子很多，值得住的房子太少·

◆裘维维：杭州有无数值得买的房子，但是值得住的房子真的没那么多。

希望有一天，我们这句话能够是并列关系——杭州有很多值得买的房子，同时也有很多值得住的房子。

像珊瑚世纪这样的楼盘，杭州应该复制个或者说创新个。

本期文字整理︱邹虹总编辑︱裘维维出品︱细嗅文化

常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所陈松涛